北京庄园项目，别墅密度不低，楼间距近，且外部可看到别墅内景。陆肖肖摄
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者陆肖肖北京报道
和裕地产2017年宣传的“一亿一栋”广告语还言犹在耳，近四年后，北京庄园这个曾经高调的别墅不得不面对销量不佳的现实，这个项目的底价已经从最开始的一亿元跌到了5800万元。而该项目备案的房源中，仅有2套房子进行了网签。
北京庄园项目部分楼栋仍在建设中。陆肖肖摄
《华夏时报》记者在项目现场看到，北京庄园仅有部分楼栋主体施工完成，还有部分楼栋仍然在施工中。从项目外侧看过去，别墅密度不低，且外部可看到外侧别墅内景。除了别墅以外，项目东侧和北侧还有几栋高层在建。
别墅起价大降
在北京别墅市场上，亿级项目并不多，2017年底甫一面世，北京庄园就高调宣传其亿元起价，并邀请陈道明等大牌明星助力宣传，在市场上收获了满满的关注度。如今近四年过去，项目的宣传低调了不少，从2019年之后，市面上就很少见到其宣传动作。
《华夏时报》记者了解到，目前项目起价为5800万元，这一价格比项目前期宣传的亿元起价跌去了将近一半。除此之外，北京庄园同时还有7500万元、7900万元，以及一亿、两亿、三亿的产品。
项目置业顾问告诉记者，目前项目有540平米的独栋户型，加上赠送面积可以达到1200平米，售价5800万元。记者粗略计算，每平米单价为10.74万元，低于项目11.476万的备案价。
《华夏时报》记者搜索网络信息发现，从2019年之后，北京庄园鲜有公开信息发布，最新的信息停留在2020年4月发布的一则视频，最近仅其项目公众号有部分内容曝光。置业顾问告诉记者，项目需要验资3000万才能预约看房。
有专家分析，北京的亿级别墅很多，但很少在开盘时就定义了，这些收藏级别墅大多经过了时间的考验，是在市场上反复沉淀后形成的价值，而不是面世时的自我标榜，一切都需要时间的验证。
价格下滑的背后，是北京庄园销售不佳的事实。一位接近北京庄园的人士告诉《华夏时报》记者，“目前北京庄园的房源还有很多，200多套房子仅销售了一个零头，去年没怎么卖，今年刚开始启动销售，项目没法激进，他们不想造成市场卖白菜的感觉。”
北京庄园的备案名称为尚润嘉园，《华夏时报》记者从北京市住建委网站上了解到，该项目预售许可证编号为京房售证字(2019)49号，在备案的房源中，仅有2套房子进行了网签。
缺乏高端社区氛围
纵观传统的北京别墅区，中央别墅区拥有温榆河生态带和天然湿地的自然条件，西山别墅区素有“皇家板块”的称谓，凭借西山特有的自然风光聚集了许多别墅项目，奥北别墅区位于北京中轴线上，与亚运村板块相连，且拥有独特的温泉资源。相比之下，北京庄园所在的区域周边并无山、水等自然资源，缺乏不可复制的自然环境，也不具备区位的独特性。
北京庄园项目北部环境。陆肖肖摄
北京庄园项目南部环境。陆肖肖摄
北京庄园项目南部环境。陆肖肖摄
北京庄园项目南部环境。陆肖肖摄
北京庄园项目西部靠近的铁道线路。陆肖肖摄
近年来，中央别墅区由于起步早、配套成熟，成为北京市场上认可度较高，富人扎堆最多的一个别墅区，区域内别墅成群，众多开发商云集。北京庄园宣传的项目位置是“中央别墅区北”，但距离真正的中央别墅区，还有大约23公里的距离，开车大概需要半个小时。
具体来看，北京庄园面临的是一个被回迁房半包围的区位格局，项目西侧紧邻板桥新苑小区，是板桥村的高层回迁房，别墅区域内的居民活动情况很有可能被旁边回迁房高层一览无余。
北京庄园项目西部紧邻的板桥村高层回迁房。陆肖肖摄
至于社区周边环境，北京庄园坐落在板桥村区域内，周边仅有一个已入住的别墅项目，以及一个尚在开发阶段的别墅项目，项目以南分布着西水泉村、东水泉村、高丽营七村、高丽营六村等村落，项目西侧不远处即是大广高速，以及一条铁道线路。北京庄园项目南侧昌金路的旁边有一条水沟，内部散落着各式垃圾。北部路边有一个比较“原生态”的便民市场，周边并无高端社区氛围。
北京庄园项目北部环境。陆肖肖摄
开发商转型不力
北京庄园的开发商和裕地产，曾经是很多北京知名商住项目的操盘者，尚峯壹号、林肯公园、空港国际等都是其热销项目，2016年上半年，和裕地产一度成为半年销售额与销售面积的双料销冠。但随着2017年3月发布的北京商住房限购新政，北京市商住房市场陷入冰封期，曾经以商住房为销售主力的和裕地产也大受影响。
在商住房市场下行的态势下，和裕地产扭转思路，2017年底推出了高端别墅项目北京庄园，但这个备受期待的项目并未使和裕地产走出泥淖。如今，北京庄园起初轰轰烈烈的宣传阵势不复，变得低调起来，市场上鲜有北京庄园的广告或推广信息。
值得注意的是，目前房天下、安居客、链家网等主流房产网站平台上已经搜不到北京庄园的新房项目信息，部分网站有其二手房销售信息，5000万至8000多万的独栋别墅在网站上比比皆是。《华夏时报》记者打电话过去咨询时，一名置业顾问表示：“网上的房源其实是新房，项目没有二手房，目前房子只能发在二手房系统里，还没卖完，房源还挺多的。”
从商住项目到别墅顶豪，和裕地产的跨度不小，转型道路并不顺利。在北京庄园的宣传中，和裕地产试图以精装别墅作为突破口，主打“董事长为董事长设计”，强调其精装品牌的奢华度，还请到了知名演员陈道明助力宣传，但这些努力并未得到“别墅阅历丰富者”的普遍认可。一直未寻到别墅操盘章法的和裕地产，未来想要在项目销售方面取得突破，需要克服的困难还有很多。
至于北京庄园的项目价格、销售情况、资金压力等，《华夏时报》记者已经将采访提纲发送至和裕地产，截至发稿，未获回复。
